【藍科技觀察】盡管第三季度財報實現(xiàn)盈利,但貝殼找房的這份財報卻喜憂參半。

喜的是，從2021年三季度以來，貝殼首次實現(xiàn)盈利，而且在家裝家居這條賽道實現(xiàn)了財報內(nèi)20億元的營收。

憂的是，面對二手房市場“去中介化”的發(fā)展趨勢，以及家裝家居業(yè)務(wù)缺少核心優(yōu)勢的貝殼，憑什么能夠持續(xù)向上?

2022年三季度，貝殼營收176億元，同比下降2.8%；凈利潤7.23億元，是2021年三季度以來首次實現(xiàn)同比扭虧為盈。這份財報背后，不是貝殼原有主業(yè)突然增長，也不是新業(yè)務(wù)市場放量，而是依靠降本才得以實現(xiàn)。

財報顯示，2022年第三季度，貝殼總交易額為7371億元，營業(yè)收入為176億元，環(huán)比增長28%，營業(yè)成本和運營費用同比降低了41億元，由此實現(xiàn)了毛利提升和凈利潤轉(zhuǎn)正，毛利率甚至還創(chuàng)造了上市以來的新高27%。

依靠降低運營成本的貝殼找房實現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)正，具有可持續(xù)性嗎?貝殼布局家居家裝市場能成功突圍嗎？在“去中介化”的趨面前，貝殼有抵御能力嗎？我們需要從幾個維度衡量。

第一，營收下降利潤增長靠做“減法”

從凈收入來看，貝殼今年第三季度相比同期略有降低，但是能把全年三季度17.7億元的虧損掰成今天扭虧為盈的局面，實屬不易。2021年

表面上看，貝殼扭虧為盈是在釋放好消息，但如果仔細閱讀財報，不難發(fā)現(xiàn)凈利潤轉(zhuǎn)正并非在于營收的提升，而是因為貝殼選擇了“勒緊褲腰帶過日子”。

數(shù)據(jù)顯示，貝殼的營業(yè)成本從去年的153億元下滑16.3%至128億元，運營費用則從去年的52億元下滑29.9%至35億元。

為縮減支出，貝殼的第一刀，砍在了門店運營身上。財報顯示，截至2022年9月30日，貝殼旗下門店數(shù)量為41398家，同比減少23.3%；活躍門店數(shù)量為39713家，同比減少19.7%。

門店數(shù)量的縮減勢必伴隨著各項成本的降低，包括人員優(yōu)化。事實上，自去年10月開始，貝殼就開始了較大規(guī)?！叭藛T優(yōu)化”。優(yōu)化的范圍覆蓋研發(fā)、金融、品牌、運營以及二手和新房交易服務(wù)。三季度，貝殼旗下經(jīng)紀人數(shù)量為402630名，同比減少21.9%；活躍經(jīng)紀人數(shù)量為372718名，同比減少20.4%。

財報還釋放了一個關(guān)鍵信息，貝殼降低了支付的傭金成本，支付的傭金同比下降超過20%。盡管貝殼官方對此的解釋是由于新房交易額大幅下降，但來自鏈家（鏈家是貝殼的全資子公司）的員工都承認，貝殼在傭金方面至少降低了15%。

與此同時，貝殼也降低了研發(fā)投入，三季度研發(fā)費用為5億元，同比下滑51.2%。其中很大一部分是因為研發(fā)人數(shù)減少，支付薪酬費用降低。

由此可見，貝殼第三季度的扭虧為盈，是通過做“減法”實現(xiàn)盈利的，并不是增量業(yè)務(wù)帶來的。是建立在縮減門店、裁員和降低對經(jīng)紀人支出減少之上的。開源節(jié)流也讓貝殼逐漸走出了傷感2021年，逐漸恢復(fù)了元氣。

第二，試水家裝家居邁出第一步,未來道阻且長。

在國家“房住不炒”等政策以及疫情影響下，近年來中國房地產(chǎn)市場趨冷，即便不斷放寬政策，不斷加碼刺激樓市，但收效甚微。在行業(yè)整體下行期，貝殼亦有危機感，一直在尋找新的破局之道，而布局家裝家居市場，就是貝殼的答案。

去年，貝殼正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，所謂“一體”，就是將二手房和新房交易服務(wù)融為一體，而整裝大家居事業(yè)群和普惠居住事業(yè)群，則被貝殼視作賦能企業(yè)未來發(fā)展騰飛的關(guān)鍵“兩翼”。

在貝殼的認知里，在目前國內(nèi)家居裝修市場上，無論是線上服務(wù)還是線下服務(wù)，無論是在基礎(chǔ)建設(shè)還是能力水平上都十分薄弱，缺乏標準化的范式，而貝殼的積極介入就是為了給行業(yè)制定一個全新的標準，全面提升行業(yè)市場在技術(shù)、材料、工藝、方法上面的薄弱之處。

發(fā)力家裝業(yè)務(wù)，三季度貝殼改善初顯成效，盈利遠超預(yù)期，家裝家居業(yè)務(wù)也在該季度實現(xiàn)了20億元的交易總額，季度環(huán)比大增幅高達53.8%。但如果以交易總額占比進行評價，占比第三季度交易總額僅有0.27%的貝殼

在家裝家居這條賽道，貝殼初嘗戰(zhàn)果，但未來走向如何存在很大的不確定性。

和家裝家居那些巨頭比如紅美星凱龍、居然之家相比，貝殼的短板非常明顯。一方面是房產(chǎn)中介進入家裝家居領(lǐng)域,消費者對其信任度有待提高,另一方面,盡管紅星美凱龍和居然之家同樣是平臺,但始終是家裝家居行業(yè)龍頭,從用戶認識和消費預(yù)期看,兩者更有優(yōu)勢。

貝殼是一個平臺，和其他行業(yè)的垂直平臺提供服務(wù)并無不同，且優(yōu)勢并不明顯。紅星美凱龍、居然之家等，無論是從體量還是平臺整合能力，遠遠將貝殼甩在身后。即便如此，兩者在進入家裝家居行業(yè)時，表現(xiàn)得都不樂觀。

財報顯示，截止2022年上半年，紅星家裝相關(guān)服務(wù)及商品銷售業(yè)務(wù)營收同比下降56.3%。這意味著，家裝家居行業(yè)正處于下行通道。

現(xiàn)實來看，目前貝殼在家裝家居賽道積累的優(yōu)勢并不足夠明顯，在商業(yè)模式和技術(shù)創(chuàng)新上也未能包裝出一個的好故事。

第三，房產(chǎn)“去中介化”或影響未來走向。

從2018年成立到2020年赴美上市，貝殼的發(fā)展之路似乎一直走得順風順水。但是眼下，貝殼不得不面對未來強大的對手——國家隊。

去年8月，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線“個人自主掛牌房源”這一新功能，消息一經(jīng)曝光，貝殼股價應(yīng)聲下跌，短短一日便蒸發(fā)了約230億元人民幣。隨后，寧波、深圳也紛紛效仿，當?shù)卣苍谙嚓P(guān)平臺上試水類似“個人自主掛牌房源”的功能。

今年11月11日，蘇州住建局也正式發(fā)布消息，將上線蘇州二手房自主交易平臺“蘇找房”，市民只需通過平臺完成實名注冊，就可以發(fā)布個人房源信息尋找合適的買家，在平臺上進行自主交易。

雖然目前來看，勇探“去中介化”無人區(qū)的城市并不算多，但也不得不考慮到有了這些熱點城市的“打板”帶動效應(yīng)，會有越來越多的城市加入其中，地產(chǎn)市場“去中介化”似乎也在照進現(xiàn)實，或?qū)⒊蔀槲磥盹L尚。

一旦“房地產(chǎn)去中介化”這個趨勢達成，勢必會對貝殼找房現(xiàn)有的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式和營收利潤造成極大沖擊。未來若伴隨政策的出臺和國家隊涌現(xiàn)，貝殼的困境似乎是可預(yù)見的。

但機遇與風險從來都是相生相伴的，若能利用好關(guān)鍵窗口期，迅速行動，加速適應(yīng)政策風向加快轉(zhuǎn)型，對貝殼而言，或能找到新的機會。